España está viviendo unos años muy intensos en el mercado inmobiliario. Durante los ejercicios de 2018 y 2019, el mercado ha recuperado los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, que provocó caídas del 40% de media en los precios y un descenso muy pronunciado en el número de operaciones.
A pesar del crecimiento en los precios de las viviendas, los analistas no observan la presencia de los mismos elementos que desembocaron en el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. En la actualidad, las entidades financieras desarrollan un mayor control sobre la financiación y las condiciones de acceso han mejorado con respecto a los años posteriores a la crisis, pero todavía están alejados del pico histórico alcanzado en abril de 2007.
Si los españoles tienen hoy más o menos dificultades para acceder a hipotecas y la compra de viviendas, no es tanto por las condiciones del préstamo hipotecario en sí, sino por la precarización de los empleos. España, a pesar de haber alcanzado niveles de desempleo similares a los previos a la crisis económica, lo ha hecho a costa de ofrecer condiciones laborales más pobres en muchos casos.
Esto lleva a muchos usuarios, cuando tienen que interesarse por una hipoteca, a consultar plataformas como Kreditiweb, que funciona a modo de comparador de hipotecas. Gracias a algunas herramientas financieras como este comparador de hipotecas, cada persona puede encontrar el banco que mejor se ajuste a sus necesidades y su perfil financiero.
El interés creciente por el sector inmobiliario se explica también por el ascenso de precios en el alquiler. Algunos analistas ya hablan incluso de una burbuja del alquiler, especialmente en los barrios céntricos de las grandes ciudades y las áreas de costa.
El fenómeno del encarecimiento del alquiler está llevando a mucha gente a interesarse más por la compra de una vivienda que por el alquiler. Vemos cada día como los procesos de gentrificación en las grandes ciudades son más acusados y muchos ciudadanos se ven obligados a desplazarse hacia zonas más periféricas por la imposibilidad de pagar la renta en los barrios más céntricos.
Las hipotecas para terreno, una alternativa a las hipotecas tradicionales y las de promoción
Ante la situación del mercado inmobiliario en España están tomando fuerzas otras opciones, como pueden ser las hipotecas para terreno. Si alquilar pierde fuelle con respecto a la compra, y la compra se escapa de presupuesto, muchas personas ven una posible solución en las hipotecas para terreno.
Además de firmar un crédito hipotecario con una entidad financiera para una casa en construcción, una nueva vivienda o una vivienda de segunda mano, también existe la posibilidad de solicitar una hipoteca para terreno y comprar una casa prefabricada, ya que esta opción es más barata y accesible que las hipotecas de autopromoción.
Las hipotecas para terreno son una variante especial de las hipotecas para la autopromoción. La clave aquí no está en que vamos a solicitar dinero para pagar un terreno y la construcción de una vivienda, sino que el interés está en adquirir una casa ya prefabricada, algo que reduce los costes totales y también los tiempos, aunque obliga como no podía ser de otro modo a cumplir con todos los permisos y licencias exigidos por las administraciones.
Las hipotecas para autopromoción
Las hipotecas para terreno con la posibilidad de adquirir una vivienda prefabricada son un tipo especial de hipotecas autopromotor o para la autopromoción. Estas vehículos de préstamo de dinero se caracterizan por su forma de financiación un tanto peculiar.
No son hipotecas al uso ya que, a diferencia de los créditos hipotecarios al uso, el dinero que se va a ir necesitando durante el tiempo de construcción de la vivienda, las entidades financieras van proveyéndolo según avanza la construcción, en una práctica que se conoce como financiación por tramos.
Como ocurre con las hipotecas tradicionales, la entidad no financia e 100% del valor de la construcción, sino que normalmente se queda en un porcentaje que oscila el 80% del total del proyecto. Esto obliga a tener ahorrada cierta cantidad de dinero para iniciarse con un proyecto de este tipo.
Es importante señalar que los gastos de una hipoteca para la autopromoción no incluyen solo el coste de construcción y la compra del terreno, sino que hay que solicitar licencias de obra, habitabilidad, transacciones. Si es una vivienda prefabricada ocurre igual.
En estas hipotecas, cada banco o entidad impone unas condiciones distintas, pero suelen coincidir en cómo los clientes pueden disponer del dinero que van necesitando. Normalmente, se establecen tramos: uno inicial en el que la entidad entrega una parte importante de la financiación para la compra del terreno y el inicio de la construcción; un segundo que va a depender de las certificaciones y licencias de arquitectos y técnicos; y un tercero para el fin de la obra, que oscila entre el 10 y el 20%.
Las condiciones generales de una hipoteca de este tipo son especiales, pues no se está financiando una compra, sino un proyecto. El plazo de evolución va a estar determinado por el tiempo que dure la construcción y el contrato que se firme con el crédito hipotecario.
