Australia ha sido testigo en la última década de un aumento dramático en los precios de la vivienda, un fenómeno que ha puesto en jaque la posibilidad de acceder a una vivienda digna para gran parte de su población. Según datos del Instituto Australiano de Salud y Bienestar, para finales de 2023, los precios medianos de las casas en las principales ciudades han alcanzado cifras alarmantes, con Sydney liderando la lista con un asombroso precio de $AU1.3 millones.
Canberra, Melbourne y Brisbane le siguen de cerca, con precios medianos de $AU980,000, $AU840,000 y $AU830,000 respectivamente. En comparación con otros países, la propiedad de vivienda se está volviendo cada vez más inalcanzable para muchos australianos, superando a naciones como Estados Unidos y el Reino Unido en este aspecto. Las métricas de asequibilidad en Australia continúan reflejando este sombrío panorama.
El cociente entre el precio de la vivienda y el ingreso ahora promedia 16.4 veces el ingreso per cápita, casi el doble de lo que era en 1990 y significativamente más alto que en 2020. Solo el 10% del mercado de vivienda es asequible para los hogares con ingresos medianos, en comparación con el 40% que se registraba en marzo de 2022. Además, el tiempo necesario para ahorrar un 20% de depósito ha superado los 13 años en Sydney, seguido de 11.8 años en Hobart y 10.9 años en Brisbane. Por si fuera poco, el porcentaje del ingreso familiar requerido para hacer frente a una nueva hipoteca ha aumentado en todas las principales ciudades australianas, alcanzando el 62.1% en Sydney y el 51.7% en Brisbane, cifra que se ha duplicado desde 2019.
Desajuste entre oferta y demanda
La problemática de la vivienda está determinada por una compleja mezcla de factores, incluyendo el aumento de la demanda, los cambios en los ingresos familiares, la evolución demográfica y las políticas fiscales. Uno de los principales impulsores es el desajuste entre la oferta y la demanda, especialmente en los centros urbanos que están experimentando un crecimiento acelerado.
Con casi la mitad de la población australiana residiendo en grandes ciudades, los economistas señalan una escasez de viviendas urbanas disponibles y la creciente incapacidad de muchos ciudadanos para hacer frente a los alquileres y precios de propiedades en constante ascenso. En respuesta, los gobiernos a todos los niveles se han comprometido a aumentar la oferta de viviendas en 1.2 millones de nuevas casas para 2029, un objetivo ambicioso que requiere un aumento del 40% en la entrega anual de viviendas en los próximos cinco años. Sin embargo, existen crecientes preocupaciones sobre si este objetivo es realmente alcanzable, dado el enfoque actual en la construcción de vivienda.
Muchos expertos en vivienda advierten que la nueva oferta probablemente se quedará corta, citando la limitada participación de los gobiernos locales en la toma de decisiones a nivel nacional como una barrera importante. En el actual debate sobre la vivienda en Australia, las oportunidades que presentan nuevos modelos de negocio están en gran medida ausentes. Por ejemplo, algunos enfoques podrían inspirarse en la servitización, donde en lugar de vender el terreno, los gobiernos o desarrolladores venden el acceso al mismo, empaquetándolo con mantenimiento e infraestructura, quizás mediante un arrendamiento.
Si se combina con la prefabricación, un método de construcción inteligente que permite una edificación más rápida y rentable, podría transformar el mercado de la vivienda y ayudar a alcanzar los ambiciosos objetivos de vivienda.
La servitización presenta una nueva forma de concebir la propiedad al desplazar el enfoque de la posesión hacia el acceso. Esto podría permitir a los consejos locales responder a las demandas urgentes de vivienda arrendando temporalmente terrenos no desarrollados, ayudando a desplegar rápidamente viviendas temporales en respuesta a situaciones de emergencia y a las necesidades de vivienda de bajos ingresos. Esquemas de arrendamiento simbólico, donde se arrienda la tierra por una tarifa nominal, permitirían a los consejos satisfacer temporalmente las demandas habitacionales.
El valor del terreno juega un papel directo en la asequibilidad de la vivienda, ya que los costos más altos asociados a la tierra suelen elevar los precios de las viviendas. La servitización podría ayudar a distribuir los costos de la tierra a lo largo de un período determinado, mejorando drásticamente la asequibilidad de los esquemas de vivienda social y, potencialmente, eliminando los altos gastos de capital asociados con la tierra.
Combinada con la prefabricación, la servitización podría ofrecer una solución integral de vivienda que integre diseño, fabricación, instalación y desmantelamiento, así como la posibilidad de agrupar los servicios de construcción dentro de la oferta.
La prefabricación, también conocida como construcción modular o fuera de sitio, es un modo de producción donde los componentes de construcción se fabrican lejos del lugar de construcción. Al fabricar componentes estandarizados y modulares en un entorno controlado, este enfoque ofrece una forma más rápida, económica y eficiente de construir. Estos elementos se transportan al lugar de construcción y se ensamblan como piezas de un rompecabezas. A pesar de su larga historia en Australia, su adopción en la industria de la construcción ha sido limitada. Actualmente, la prefabricación representa menos del 5% de la industria de la construcción australiana, que tiene un volumen de $AU150 mil millones. Aunque se estima que alcanzará el 15% para finales de este año, todavía estamos muy por detrás de otros países desarrollados como Finlandia, Noruega y Suecia.
En su forma moderna, la prefabricación es parte de un modelo de negocio más amplio e innovador conocido como construcción industrializada, que combina prefabricación, modularización y estandarización. Este modelo promete una serie de beneficios, como la mejora de la productividad, la reducción de los residuos de construcción y significativos ahorros de tiempo y costos.
La tecnología desempeña un papel crucial, apoyando cada etapa del proceso, desde el diseño hasta la producción y el ensamblaje en el sitio. Al reducir el tiempo de espera y aumentar la productividad, estas tecnologías pueden ayudar a disminuir los costos. Una serie de habilitadores tecnológicos, colectivamente denominados tecnologías de la Industria 4.0, incluyen sensores, análisis de datos, robótica, inteligencia artificial, fabricación aditiva y realidad aumentada/virtual, que contribuyen a su evolución.
El verdadero potencial de ahorro de costos de la vivienda prefabricada se realiza cuando se implementa a gran escala, permitiendo economías que reduzcan el costo y mejoren la asequibilidad. Con cuellos de botella en la oferta y una demanda insatisfecha, las casas prefabricadas pueden aumentar potencialmente la oferta de viviendas en un plazo corto.
Nuevos modelos de negocio, como la servitización y la prefabricación, ofrecen una gran promesa para abordar los complejos desafíos de vivienda de Australia. Sin embargo, el discurso actual sobre la vivienda asequible tiende a centrarse en políticas gubernamentales, impuestos, costos en aumento y oferta inadecuada. Si bien estos factores son importantes, es necesario ampliar la conversación para incluir nuevos modelos de negocio que aprovechen soluciones únicas. En el núcleo del problema de la vivienda está el desajuste entre la oferta y la demanda, un problema que la servitización y la prefabricación están bien posicionadas para ayudar a resolver mediante la oferta de una solución integral de vivienda basada en servicios.
