Dicen que firmar una hipoteca es como casarse con el banco… pero sin luna de miel y con muchas letras pequeñas. Y entre esas letras pequeñas, se esconden las famosas comisiones: cargos que pueden sorprender si no los tenemos en cuenta. Pero, ¿cuáles son inevitables y cuáles se pueden negociar? En este artículo lo comentamos.
Antes de introducirnos en el tema de comisiones propiamente, vamos a mencionar algunos gastos que no son comisiones propiamente dichas, pero que sí o sí debemos considerar en el proceso inicial de la contratación de la hipoteca. Como gasto prioritario tenemos la tasación del inmueble.
Este es un coste a asumir por el comprador para el que se debe estar preparado, el precio cambia dependiendo de factores como el tamaño y las características de la propiedad y puede llegar a ser entre 250 € y 900 €. Adicionalmente, existen gastos de notaría, registro y gestoría, que desde la Ley Hipotecaria de 2019, son asumidos por el banco y que por tanto no debería suponer una carga para el comprador. Otra cosa son los gastos relacionados con la compra-venta del inmueble (no la hipoteca), y que muchos sí son pagados por el comprador.
Teniendo en cuenta esta información, proseguimos repasando las comisiones habituales que suele cobrar un banco. En primer lugar, la comisión de apertura de cuenta, que representa un porcentaje similar al 0,5% o 1% del capital prestado y que cubre los gastos administrativos iniciales del banco. En algunos casos, si existe una vinculación anterior y una relación con el banco, puede eliminarse. Pero si no fuese posible, lo importante es averiguar si se puede negociar este coste.
Por otro lado, también existe la comisión de amortización anticipada (parcial o total) que se cobra si el cliente decide devolver una parte o la totalidad del préstamo antes del periodo acordado. En este caso, el porcentaje a cobrar dependerá del tipo de hipoteca que se tenga. Según la Ley Hipotecaria, el porcentaje máximo legal de comisión para hipotecas variables es del 0.25% en los primeros tres años, y del 0.15% en los primeros cinco años, puedes ver una tabla resumida en esta página web del Banco de España. Pasado ese plazo, no debería cobrarse ninguna comisión. En cambio, para hipotecas fijas, la comisión puede llegar al 2% en los primeros diez años y a partir de entonces sería el 1.5% hasta el final del contrato.
Sobre esta comisión, sabemos gracias a expertos en el asesoramiento hipotecario que se puede acordar con algunos bancos el reducir o eliminar esta comisión como parte de la negociación, especialmente si se trata de un perfil atractivo para el banco.
En tercer lugar, la comisión por subrogación o cambio de condiciones es una habitual que debe ser considerada si se decide cambiar el préstamo de entidad (subrogación) o modificar algún aspecto del contrato (novación). Esta comisión también está regulada y limitada legalmente. Aun así, negociarla desde el inicio de la hipoteca es posible, especialmente si se anticipa que podría haber un cambio en el futuro (como cambiar a tipo fijo o reducir el plazo).
Finalmente, existe una comisión final que se cobra al cancelar totalmente la hipoteca, ya sea por venta del inmueble o por amortización total. En la práctica, esta comisión suele estar incluida dentro de la de amortización anticipada. Sobre este punto se aconseja verificar que no se cobre doblemente.
Antes de firmar una hipoteca, es fundamental revisar en detalle todas las comisiones y condiciones del contrato. Aunque algunas están reguladas por ley, muchas otras son negociables. Contar con una visión clara y comparar entre varias ofertas puede suponer un ahorro importante durante la vida del préstamo.
