La situación actual del mercado inmobiliario en Estados Unidos ha generado un aumento significativo en la proporción de propietarios de vivienda que enfrentan tasas hipotecarias elevadas. Este fenómeno ha tenido un impacto notable en el mercado de refinanciación, así como un efecto más moderado en la venta de viviendas. Las tasas hipotecarias han sido un tema central en el debate sobre la accesibilidad de la vivienda, y las razones son evidentes.
En 2022, tras alcanzar cifras récord históricas en tasas de interés hipotecarias, apenas el 10% de los propietarios contaba con préstamos a 30 años con tasas superiores al 5%. Sin embargo, solo cuatro años después, esa cifra ha ascendido a más del 30%, según ICE Mortgage Technology. Actualmente, alrededor del 20% de los prestatarios tienen hipotecas con tasas superiores al 6%.
Las ventas de viviendas han mostrado un comportamiento menos robusto en los últimos años. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios reportó el año pasado ventas históricamente bajas, con 4,06 millones de transacciones, cifra que se mantiene prácticamente sin cambios respecto a 2024. Esto contrasta con el pico de 6,12 millones de ventas alcanzado en 2022.
Recientemente, la administración de Donald Trump ha centrado sus esfuerzos en reducir las tasas hipotecarias como una estrategia para mejorar la asequibilidad de la vivienda. El presidente anunció un plan que permitiría a Fannie Mae y Freddie Mac adquirir más de 200 mil millones de dólares en bonos respaldados por hipotecas. Aunque aún se debate el impacto real que esto tendrá en las tasas hipotecarias, la mera anuncio provocó una ligera disminución en las mismas.
Expertos del sector sugieren que estas compras podrían reducir las tasas actuales en aproximadamente un octavo de punto porcentual, situándolas en torno al 6%. El año anterior, la tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años era superior al 7%. Si esta tasa promedio se estableciera en 6%, alrededor de 5,5 millones de propietarios actuales podrían beneficiarse de un refinanciamiento, lo que representaría un ahorro mínimo de 75 puntos básicos, haciéndolo financieramente atractivo.
Además, si las tasas bajaran a 5,88%, el número de propietarios que podrían refinanciarse aumentaría a 6,5 millones. Según Andy Walden, responsable de investigación del mercado hipotecario en ICE Mortgage Technology, «la tasa de interés más popular utilizada para comprar una vivienda en los últimos 3,5 años oscila entre el 6,875% y el 6,99%. Nadie quería decir a sus vecinos que usaron una tasa del 7% para comprar una casa, así que todos optaron por tasas en el rango alto del 6%».
Las solicitudes de refinanciamiento han aumentado en un 120% respecto al año anterior, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. En cuanto a las ventas de viviendas, los últimos cuatro años han estado marcados por el llamado efecto de «bloqueo de tasas», lo que significa que los posibles vendedores no deseaban renunciar a sus tasas históricamente bajas. Como resultado, han pospuesto movimientos que de otro modo habrían querido realizar.
De cara a 2025, se estima que hay aproximadamente 39 millones de propietarios con una tasa de interés por debajo del 5% y alrededor de 12 millones con una tasa inferior al 3%, según Walden. «Si se observa el comportamiento de esos prestatarios el año pasado, solo alrededor del 6% de ellos renunció a esas bajas tasas, ya sea mediante un refinanciamiento para extraer capital de su vivienda o a través de la venta de la misma. Cerca del 95% de los propietarios mantuvieron esas tasas con firmeza», afirmó.
Para los compradores de vivienda potenciales, una disminución de 15 puntos básicos en la tasa fija a 30 años solo ahorraría aproximadamente 35 dólares al mes en el pago de la hipoteca para la vivienda de precio medio. Alternativamente, podrían optar por mantener la tasa y comprar un 1,5% más de vivienda. «Definitivamente un avance en la dirección correcta, aunque no se trata de un movimiento masivo para esos compradores de vivienda», concluyó Walden.
