La reciente resolución de un caso antimonopolio por parte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en Estados Unidos, que implica un pago de 418 millones de dólares, ha abierto un debate sobre las comisiones inmobiliarias. Investigadores de la Universidad de Texas en Austin han señalado que esta situación podría ser una oportunidad para reducir las comisiones excesivas que, en muchos casos, han sido objeto de críticas por su falta de transparencia y por contribuir a la inflación de precios en el mercado inmobiliario.
Este litigio colectivo es uno de varios que acusan a los agentes inmobiliarios de haber conspirado para elevar las comisiones, que suelen ser del 6% en promedio y se reparten entre los agentes de compradores y vendedores. La resolución del caso prohíbe incluir información sobre las comisiones de los agentes de compradores en los servicios de listado múltiple (MLS), lo que podría derivar en comisiones más bajas y ofrecer un alivio necesario a los consumidores.
Inflación de Comisiones: Un Problema Persistente
Las comisiones inmobiliarias en EE. UU. son notablemente superiores a las de otros países, según el profesor de finanzas John Hatfield. A pesar de que los costos de transacciones comparables han disminuido, las comisiones han permanecido estables durante tres décadas. Hatfield afirma que hay poca evidencia de que la tarifa del 6% refleje el verdadero costo de facilitar una transacción inmobiliaria.
El modelo económico que han desarrollado Hatfield y su colega Richard Lowery, junto con Scott Kominers de la Escuela de Negocios de Harvard, indica que el conocimiento compartido de los precios puede fomentar la colusión entre los agentes. Cuando un corredor intenta reducir las tarifas acordadas, otros pueden negarse a hacer negocios con él, creando un entorno que perpetúa las altas comisiones.
La investigación de Hatfield también ha encontrado evidencia de que las propiedades con comisiones más bajas tienen un 5% menos de probabilidad de venderse y tardan un 12% más en encontrar comprador. Este fenómeno, conocido como «steering», implica que los agentes de compradores pueden desviar a sus clientes de propiedades que no ofrezcan comisiones adecuadas.
Es importante destacar que el acuerdo no limita directamente las comisiones, sino que prohíbe a los vendedores listar las comisiones de los agentes de compradores en las bases de datos MLS. Sin embargo, los agentes pueden seguir comunicándose sobre estas comisiones fuera de la MLS. Según Lowery, esta comunicación directa podría reducir las comisiones, ya que permitiría a los compradores negociar las tarifas con sus agentes directamente, en lugar de que estas sean pagadas por el vendedor.
Hatfield sugiere que los compradores deben involucrarse más en la negociación de las comisiones de sus agentes, señalando que muchos no comprenden cómo se les remunera. Un mayor conocimiento sobre este aspecto podría permitir a los compradores negociar mejores acuerdos y minimizar la influencia de sus agentes en la selección de propiedades.
Lowery espera que esta resolución sea solo un primer paso hacia reformas más amplias en el sector inmobiliario. Sostiene que muchas de las prácticas tradicionales parecen estar diseñadas para beneficiar a los intermediarios en lugar de a los consumidores, lo que indica que el mercado inmobiliario está preparado para una modernización que beneficie a los compradores y vendedores por igual.
