El mercado inmobiliario estadounidense ha comenzado la primavera de 2025 con un rendimiento más débil de lo esperado, afectado por el aumento de las tasas hipotecarias y una creciente preocupación por la economía en general. En marzo, las ventas de viviendas de segunda mano cayeron un 5.9% en comparación con febrero, alcanzando una cifra de 4.02 millones de unidades, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Esta cifra representa el ritmo de ventas más bajo para un mes de marzo desde 2009.
En comparación con marzo de 2024, las ventas se redujeron un 2.4%, y esta tendencia a la baja se observó en todas las regiones del país, siendo la más afectada la del Oeste, donde las ventas cayeron más de un 9%. Curiosamente, esta región fue la única que experimentó un crecimiento interanual, gracias a la sólida actividad en los estados de las Montañas Rocosas, donde el crecimiento del empleo se mantiene robusto.
Las cifras actuales se basan en los cierres de ventas, lo que indica que los contratos probablemente se firmaron en enero y febrero, cuando la tasa promedio de la popular hipoteca fija a 30 años superaba el 7%. Esta tasa no cayó por debajo del 7% hasta el 20 de febrero, según datos de Mortgage News Daily.
Lawrence Yun, economista jefe de NAR, comentó que «la compra y venta de viviendas permaneció lenta en marzo debido a los desafíos de asequibilidad asociados con las altas tasas hipotecarias». Además, la movilidad residencial se encuentra en niveles históricos bajos, lo que podría señalar un posible estancamiento en la movilidad económica de la sociedad.
Exceso de inventario y precios estancados
A pesar de la caída en las ventas, se ha observado un aumento significativo en la disponibilidad de listados. Al final de marzo, había 1.33 millones de unidades a la venta, un incremento cercano al 20% en comparación con marzo de 2024. A la actual tasa de ventas, esto equivale a un suministro de cuatro meses, que aunque sigue siendo ajustado, se considera por debajo del equilibrio ideal de seis meses entre compradores y vendedores.
Este aumento en el inventario y la desaceleración en las ventas comienzan a enfriar los precios. El precio medio de una vivienda existente vendida en marzo fue de 403,700 dólares, un récord histórico para el mes, pero solo un 2.7% superior al de marzo de 2024. Esta comparación anual ha ido disminuyendo desde diciembre, marcando el incremento más pequeño desde agosto.
Yun añadió que «a diferencia de los mercados de valores y bonos, la riqueza de los hogares en el sector inmobiliario residencial sigue alcanzando nuevas alturas». Con una valoración de activos inmobiliarios de 52 billones de dólares, cada aumento de un punto porcentual en los precios de las viviendas añade más de 500 mil millones de dólares al balance de los hogares.
Los compradores primerizos representaron el 32% del mercado en marzo, la misma cifra que en marzo de 2024. Históricamente, estos compradores constituyen aproximadamente el 40% del total. Las ventas al contado cayeron al 26% desde el 28% del año anterior, aunque los inversores se mantuvieron estables en el 15% de las transacciones.
De cara al futuro, los agentes inmobiliarios ya han reportado un aumento en los contratos cancelados durante marzo. Dada la volatilidad del mercado de valores en abril, esta tendencia podría intensificarse. Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union, advirtió que «los números de marzo son preocupantes, pero probablemente empeorarán». Aparte de las presiones existentes de los altos precios y las tasas hipotecarias, el aumento en los precios de los muebles debido a los aranceles y la creciente ansiedad entre los consumidores por la inflación y el empleo podrían amplificar el instinto de muchos hogares de adoptar una postura más cautelosa.
