La productividad en Estados Unidos alcanzó niveles sin precedentes en la segunda mitad del siglo XX, beneficiando a los consumidores con precios más bajos en una amplia gama de bienes. Sin embargo, un sector crítico ha sido una notable excepción: el de la vivienda. Actualmente, el país enfrenta una crisis de asequibilidad en el sector, con la propiedad de viviendas fuera del alcance de un número creciente de estadounidenses. Desde 1960, el precio de una vivienda unifamiliar nueva se ha más que duplicado, impulsado por una serie de factores comúnmente citados, como los costos laborales y de materiales. No obstante, un reciente trabajo de investigación económica resalta otro motivo detrás del aumento de los precios de la vivienda: el impacto restrictivo de las políticas de uso del suelo, conocidas como «NIMBY» (Not In My Backyard), sobre los constructores.
Edward Glaeser, coautor del estudio y profesor de economía en Harvard, enfatiza que la regulación del uso del suelo obstaculiza la construcción de viviendas en masa, lo que a su vez limita la producción y la innovación en el sector. «La regulación del uso del suelo nos impide construir casas producidas en masa y, en su lugar, exige que cada proyecto sea personalizado para satisfacer diversas demandas de la comunidad», explica Glaeser.
La relación entre la regulación del suelo y la productividad en la construcción
El estudio, que se inspira en un trabajo de 2023 de economistas de la Universidad de Chicago, documenta una notable disminución en la productividad del sector de la construcción en Estados Unidos. Aunque la economía en general continuó creciendo, entre 1970 y 2000 la productividad en la construcción, medida en términos de viviendas iniciadas por trabajador, cayó un 40%. Este declive coincide con un aumento significativo en las regulaciones de uso del suelo a nivel local y regional.
Glaeser y su equipo recopilaron un siglo de datos del censo, descubriendo que la productividad en la construcción había aumentado de manera constante desde 1935 hasta 1970. Sin embargo, a partir de 1970, la productividad comenzó a estancarse, mientras que la producción de automóviles continuó en ascenso, con los precios ajustados a la inflación disminuyendo en un 60% desde 1960.
Los investigadores presentan un modelo que sugiere que la proliferación de regulaciones de uso del suelo ha limitado el tamaño de los proyectos de construcción, resultando en empresas más pequeñas que carecen de incentivos para invertir en innovaciones que podrían reducir costos. Este fenómeno es especialmente evidente en áreas donde el NIMBYismo está más presente, donde los constructores enfrentan una serie de restricciones que abarcan desde el tamaño de los lotes hasta el diseño de las viviendas.
El estudio también revela que, a pesar de que el sector de la construcción patentaba e innovaba al mismo ritmo que otras industrias antes de 1970, en las últimas tres décadas del siglo XX, esta actividad comenzó a decaer. Glaeser destaca que esta tendencia ha llevado a una «transferencia intergeneracional masiva» de la riqueza de la vivienda, donde las generaciones más jóvenes han visto una disminución drástica en su riqueza en comparación con sus predecesores.
En resumen, el trabajo de estos investigadores pone de manifiesto cómo las regulaciones de uso del suelo han contribuido significativamente a la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos. Las lecciones aprendidas en este contexto podrían ofrecer valiosas reflexiones para abordar problemas similares en otros países, incluida España, donde la presión sobre el mercado inmobiliario también ha ido en aumento en los últimos años.
