La reciente caída en los valores de las propiedades de oficinas en Estados Unidos está generando efectos en cadena en el sistema bancario, particularmente entre los bancos más pequeños. Estos prestamistas han comenzado a aumentar el uso de modificaciones de préstamos en sus carteras de bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés).
Modificaciones de préstamos y la presión en el sector inmobiliario
Un informe de Moody’s Ratings señala que los bancos con activos inferiores a 100.000 millones de dólares modificaron el 0,32% de sus préstamos CRE en los primeros nueve meses del año, un notable incremento respecto al 0,1% registrado en la primera mitad de 2024. Sin embargo, esta tasa sigue siendo significativamente más baja en comparación con otros tipos de prestamistas; los bancos de tamaño medio modificaron el 1,93% y los más grandes, el 0,79%.
Este fenómeno no necesariamente indica que los bancos más pequeños hayan otorgado préstamos de mejor calidad, sino que han mostrado una mayor reticencia a enfrentar la realidad de la disminución en los precios de las propiedades comerciales. Las modificaciones son comúnmente solicitadas por propietarios en dificultades que buscan aplazar pagos y obtener extensiones a corto plazo en sus préstamos, lo que evidencia un aumento del estrés en el crédito CRE, justo cuando se aproxima una oleada de vencimientos de préstamos que requieren refinanciación.
La vulnerabilidad de los bancos regionales es notable, dado que a menudo aceptaron pagos iniciales más bajos en los años previos a las subidas de tipos de interés iniciadas en 2022. Esto significa que tienen menos margen antes de enfrentar pérdidas significativas tras la caída de al menos el 20% en los valores de oficinas y complejos de apartamentos desde su punto más alto.
Por otro lado, los grandes prestamistas en Estados Unidos, que están sujetos a pruebas de resistencia y a un intenso escrutinio regulatorio, han estado apartando más fondos para cubrir préstamos problemáticos que sus contrapartes más pequeñas. Esta situación ha contribuido a un rendimiento inferior de las acciones de los bancos pequeños, con el índice bancario regional KBW ganando aproximadamente un 17% este año en comparación con alrededor del 30% del índice Nasdaq Global Bank.
Se estima que cerca de 500.000 millones de dólares en hipotecas CRE vencerán en el próximo año, y una porción significativa de ellas probablemente caerá en incumplimiento. Esto podría provocar ventas forzadas que ejercerán más presión a la baja sobre los precios de bienes raíces comerciales en general.
El presidente de la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC), Martin Gruenberg, advirtió recientemente que las debilidades en algunos portafolios de préstamos del sistema bancario, incluidos los de oficinas y multifamiliares, continúan exigiendo una vigilancia cercana.
Los préstamos para oficinas seguirán siendo un problema para los fondos hipotecarios públicos y la gran mayoría de los bancos en el futuro cercano. Según Mike Comparato, presidente de Franklin BSP Realty Trust Inc., estos activos se están negociando a niveles que eran impensables hace unos años, lo que ha llevado a algunos prestamistas a mostrarse reacios a hacerse cargo de activos de oficinas para evitar las realidades del marcado al mercado.
A pesar de las recortes en las tasas de interés de la Reserva Federal este año, estas no se han reflejado en una disminución de los costos de endeudamiento a largo plazo, lo que dificulta aún más que los propietarios refinancien sus deudas a niveles que puedan ser cubiertos por los ingresos de alquiler. Robin Potts, director de inversiones en la unidad inmobiliaria de Canyon Partners LLC, señala que ya se está vislumbrando una capitulación, donde los prestatarios que no están haciendo pagos no pueden extender su situación indefinidamente.
Mientras tanto, el mercado observa cómo empresas como PF Chang’s China Bistro Inc. buscan aliviar presiones de deuda a corto plazo extendiendo la madurez de un préstamo que vence en 2026, un movimiento que podría ayudar a mejorar su calificación crediticia.
