Pedro del Alcázar Narváez, en su calidad de Director General de Pmg Consulting, ofrece una perspectiva única sobre el panorama inmobiliario en la vibrante ciudad de Madrid y sus áreas circundantes. Madrid es una de las urbes más atractivas para vivir, estudiar y trabajar en todo el mundo, gracias a su rica oferta cultural, educativa, laboral y de entretenimiento. Sin embargo, esta atracción también ha dado lugar a desafíos significativos para aquellos que buscan adquirir o alquilar propiedades en la región.
En particular, la oferta cultural de Madrid es excepcionalmente variada y rica, albergando museos de renombre mundial, teatros históricos y una escena musical en constante evolución. Además, la ciudad es un importante centro educativo con una amplia gama de universidades y escuelas de negocios de prestigio. Todo esto atrae a un flujo constante de nuevos residentes que buscan aprovechar estas oportunidades culturales y académicas.
Uno de los principales desafíos que ha enfrentado Madrid en los últimos años es la persistente escasez de viviendas, lo que ha resultado en un aumento constante de los precios de la vivienda
En el año 2023, el precio promedio por metro cuadrado en la provincia de Madrid aumentó en un 4.8% con respecto al año anterior, alcanzando un valor de 3,208 euros por metro cuadrado.
Este aumento en los precios ha generado una presión adicional sobre las familias y los individuos que buscan establecerse en Madrid, lo que a su vez ha llevado a un aumento en la demanda de viviendas asequibles en la región. La disparidad entre la oferta y la demanda es una de las principales causas de la escalada de los precios de la vivienda en la capital.
A pesar de que los barrios más exclusivos, como Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro, mantienen su estatus histórico como los más caros, el año 2023 registró un aumento de más del 10% en otros barrios, como Alpedrete (12.4%, 2,123 euros/m2), o Loeches y Los Hueros, donde los incrementos fueron del 16.6% y del 16.2%, respectivamente.
Este aumento de precios en los barrios menos tradicionalmente costosos refleja una tendencia en la que las personas buscan opciones más asequibles fuera de las áreas más céntricas de Madrid. Además, la falta de disponibilidad de viviendas en el centro ha llevado a un aumento en la inversión y el desarrollo inmobiliario en los suburbios, lo que contribuye a la diversificación del mercado inmobiliario en la región.
No obstante, para el año 2024, no se esperan subidas de precios tan impresionantes ni generalizadas
El impacto de la subida de los tipos de interés en 2023 ya ha comenzado a reflejarse en una disminución en el número de transacciones inmobiliarias, tanto en obra nueva como en propiedades de segunda mano. Todo indica que en 2024 se producirá una desaceleración en los precios.
La disminución en el ritmo de las transacciones inmobiliarias puede tener un efecto positivo en la estabilidad del mercado, ya que un crecimiento más lento de los precios permite a los compradores tener un mayor margen de maniobra al tomar decisiones de inversión. Esta fase de consolidación puede ser vista como una oportunidad para aquellos que buscan ingresar al mercado inmobiliario en Madrid.
En lo que respecta a la venta de viviendas de obra nueva y de segunda mano, se prevé que las primeras continúen en aumento durante 2024, aunque a un ritmo más moderado que el observado desde 2020. En cambio, en el segmento de segunda mano, es posible encontrar algunas rebajas, aunque serán moderadas.
Este equilibrio en el mercado de viviendas de obra nueva y de segunda mano indica una diversidad de opciones para los compradores, que pueden elegir entre propiedades recién construidas o aquellas que han tenido un uso previo. Además, las rebajas en las viviendas de segunda mano pueden atraer a aquellos que buscan una propiedad con un historial establecido.
Esta situación mantiene el mercado residencial caracterizado por el desequilibrio entre la oferta existente y la demanda, lo que resultará en transacciones similares a las registradas en 2023. La buena noticia para aquellos que están considerando hipotecarse es que los tipos de interés están disminuyendo.
El acceso a préstamos hipotecarios con tasas de interés más bajas puede ser un incentivo para que las personas consideren la compra de viviendas, incluso en un mercado con precios en aumento. La reducción de los costos de financiamiento puede ayudar a aliviar la carga financiera para los compradores, aunque la competencia por las propiedades disponibles aún puede ser un desafío significativo.
Los compradores del mercado de viviendas de lujo, por otro lado, parecen estar relativamente inmunes al impacto de la inflación, los crecientes costos de vida y la deuda
Diversos estudios sugieren que estos compradores confían en que lo peor ya ha quedado atrás y, con una previsión de un aumento del precio de este segmento de alrededor del 5%, es muy probable que se convierta en una de las áreas más dinámicas durante los próximos meses en la capital.
Este optimismo en el mercado de viviendas de lujo puede estar relacionado con la estabilidad financiera de los compradores en este segmento, que tienden a tener recursos financieros significativos. Además, la inversión en propiedades de lujo puede ser vista como una forma segura de preservar la riqueza en tiempos de incertidumbre económica.
En cuanto al mercado del alquiler a largo plazo, se espera que continúe en aumento. El año pasado, se alcanzó un máximo histórico a nivel nacional, con un precio de 11.69 euros por metro cuadrado, superando incluso la marca registrada durante la burbuja inmobiliaria de 2007. En Madrid, el precio promedio fue aún mayor, alcanzando los 16.2 euros/m2, lo que representa un aumento del 11.9% en comparación con diciembre de 2022.
Este aumento en los precios de alquiler refleja la creciente demanda de viviendas en alquiler en Madrid
La ciudad atrae a una población diversa, que incluye estudiantes, profesionales y expatriados, todos buscando opciones de alquiler asequibles y de alta calidad. La oferta limitada de viviendas en alquiler ha llevado a un incremento en los precios, creando un desafío para aquellos que buscan alojamiento asequible en la capital.
Esta tendencia al alza en los precios de alquiler se espera que continúe en 2024 debido a los factores mencionados anteriormente: una creciente demanda y una falta de oferta de viviendas en alquiler. Cabe destacar que en el último año, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido significativamente en Madrid, un 26%, según diversos portales inmobiliarios como Idealista.
El déficit de viviendas en alquiler en Madrid plantea la necesidad de una mayor inversión en proyectos de desarrollo de viviendas destinadas al alquiler a largo plazo. La construcción de nuevas unidades de alquiler podría ayudar a satisfacer la creciente demanda y, potencialmente, estabilizar los precios en el futuro.
Todos estos datos revelan la escasez de viviendas en Madrid, una situación que está generando tensión en el mercado inmobiliario, lo que hace que muchas familias no solo no puedan acceder a una vivienda en propiedad, sino que incluso tengan dificultades para hacerlo en forma de alquiler.
Este desafío de acceso a la vivienda no se limita solo a Madrid, sino que es un problema que afecta a muchas otras áreas metropolitanas en todo el mundo. La creciente urbanización y la concentración de población en las ciudades están generando una demanda cada vez mayor de viviendas, lo que plantea cuestiones importantes sobre la planificación urbana y la inversión en infraestructura.
Esta situación destaca la importancia de promover y desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios que aumenten la oferta de viviendas y fomenten la tan deseada reducción de precios en Madrid
Esto es especialmente crucial dado que, tal como se anunció recientemente, Madrid y Cataluña concentrarán el 50% de la demanda de vivienda en España durante los próximos 15 años, lo que requeriría la construcción de más de 800,000 viviendas en ese período.
En resumen, el año 2024 parece augurar una disminución en las transacciones en el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid, aunque los precios de compra y alquiler seguirán en aumento en general. La obra nueva experimentará un incremento moderado en los distritos centrales de la capital y en municipios del área metropolitana, mientras que algunas rebajas podrían verse en las viviendas de segunda mano en otros barrios. No obstante, se espera que el alquiler continúe subiendo, con un aumento de hasta un 10% durante este año.
